• 市場暗流涌動,這幾類房產或被銀行限貸拒貸!

    發布時間:2021-02-25 發表于話題:全款房抵押貸被拒絕了 點擊:68 當前位置:龍發金融 > 星座運勢 > 市場暗流涌動,這幾類房產或被銀行限貸拒貸! 手機閱讀

    撰文:悟凈 美編:刀妹 校對:紫藤

    看似平靜的樓市下,實則暗流涌動。

    之前坊間盛傳合肥多家銀行針對二手房業務暫停貸款,引發眾人的關注。隨后針對這一消息,合肥人行在其官網回復群眾提問時,做出澄清:

    經核實,對于眾多自媒體上反映的合肥12家銀行二手房拒貸的新聞,人行經向相關銀行進行核實,這些銀行均沒有停貸。

    現實情況卻是,銀行關于二手房的進件是正常的,但放款額度和周期不確定。換言之,二手房業務銀行照樣受理,但是審批更加嚴格,額度更加趨緊,2006年之前的房子除特殊情況,一般不予放款。

    而就在最近,沈陽某銀行也放出消息:

    對沈陽二環以內存量房屋,原則上放貸房齡控制在20年以內,二環外房齡控制在15年以內。

    這兩項政策,都直指二手房市場,雖然官方都在事后及時予以“澄清”表示坊間傳言并不可信,但這種說法顯然不被市場認可,因為確實有很多二手房在交易時因為貸款問題被限制。

    這其中很明顯的帶有行政色彩以及銀行對于二手房年限越來越審慎的態度。為何如此?原因也很簡單,因為新房可以拉動政府土地收入、賦稅并帶動眾多的相關產業,而二手房相對于新房來說獲益大減,最多就是一些稅費。

    雖然鄭州當前并沒有跟進出臺縮短二手房房齡年限的信貸政策,但是我們依然需要警醒和關注。

    但本文并不想探究這一政策的孰是孰非,而是想換個角度,站在銀行的角度去理解,那幾類資產在貸款時會受限,從而指導我們的購房行為,規避一些潛在的風險。

    雖然現行政策中,住宅產權是70年,公寓商鋪是40年(部分地區有差異),其實很多老破小區在城市迭代中根本達不到70年的使用年限就已經更新換代。

    大部分樓齡超過20年的老舊小區,即使維護良好,也已經普遍不適應當下人們的生活習慣,除了部分有較好學區的特例之外,大部分房源價值都是遇到瓶頸的。

    而在現實執行中,二手老舊小區分類復雜,因為城市、區域價值、學區、貸款人年齡和房齡年限、土地產權年限等各有不同,各家銀行也有不同之處,很難一言蔽之,講個通透。

    但普遍來說,20年到30年房齡的老舊房產都可能會面臨貸款受限的情況。

    也就是說銀行之間對于房屋價值的認定也不是一成不變的,同樣會隨著市場行情轉冷而趨緊,一些之前可以貸款的老破小或許隨著市場的情況波動而無法貸款,這也是合肥和沈陽針對二手房的信貸政策調整后,引發市場關注的重要原因。

    河南商報也曾經報道過,因為房齡超限的問題,購房者在實際操作中被銀行拒貸。因合同約定不清,還面臨違約風險需要支付違約金,這里也給眾多購房者提個醒:

    如果要購買老舊小區房產,最好在簽訂合同前查詢清楚房屋年限和貸款手續是否受限,直接拿著房本或者復印件去銀行個貸部就可以咨詢。

    如果房屋年限不清晰,那么在合同條款中,就要加入因為房齡問題被拒貸,屬于賣方違約,同樣賣方也要約定如因買方貸款人年齡等問題受限、無法貸款也要事先約定清楚。

    而作為同桌的哪吒前不久在平臺發布的一篇吃我安利!改善房重點關注這幾個二手房小區,和鄭東新區沒區別中提及東區品質不錯的二手房,給部分有改善需求的人群建議。

    而文中的留言也反映出一部分人的守舊。

    國棉四廠部分房源的房齡,大多介于貸款受限的臨界點,一旦鄭州后續跟進發布關于二手房房齡限制的信貸新政,無疑對其是有很大影響的。要知道購買這種房產的客戶,付全款的可能性很小。

    從信貸層面看,銀行對于這種老舊小區的風險也是十分介意的,他的剩余殘值也隨著年代的久遠而越來越低,比如國棉四廠的老破舊未來大概率是跑不贏白沙的星聯嵐溪府等新房的,因為成長性一目了然。

    這也是為什么東哥一直在提倡要“殺老母雞,養小母雞”。通過出清二手老破小,購入相對有成長性的新房或者建成房齡較短的二手次新房,對自己的資產進行優化和重組,不僅是符合家庭資產配置的需求,也契合當下的銀行信貸政策。

    否則未來大概率將面臨,要么貸款年限(貸不滿30年)和額度受到限制,要么干脆不能貸款。

    除了二手老破小外還有哪些房產在銀行是不受待見的?

    開頭先說一個數據,根據國家統計局發布的2019年1到6月份商品房銷售面積來看,住宅環比下降了1%,而辦公用房銷售面積下降了10%,商業營業用房下降了12.3%。

    我們需要注意的是辦公用房即是寫字樓,而商業營業用房則是商鋪。因為沒到年底,所以全年的數據還沒有出爐,但是就目前的形勢來看,依然會是下降。

    與此同時作為經濟活力最為出眾的深圳,其實大量的寫字樓空租也早已是公認的事實,而40%的租金下滑也創下歷史新高。據第一太平戴維斯提供的相關數據,2019年二季度,深圳甲級寫字樓空置率為18.9%,同比上升2.5個百分點,情況還在不斷的惡化中。

    其實對于這兩種產品,悟凈一直是持慎重態度的,并非完全不能買,而是說大多數普通投資者就不要涉及了。

    而站在銀行層面來說,只要是未來不確定性較大且風險較大的抵押物,通常在放貸時都會伴隨有相對苛刻的貸款條件。

    比如商鋪和寫字樓等物業類型,貸款年限通常只有10年,而貸款的首付比例都在50%以上,而利率相較住宅也要高很多,更別說出手時候的稅費代價。

    綜合來看,無論國家稅費優惠、信貸優惠、還是貸款年限,這類產品都是沒有政策紅利可言,在行情好的時候他不會被放松,行情不好的時候首當其沖的被嚴格限制。

    當然這都算好的,最起碼還能和銀行打打交道,以下幾種物業類型,才是真正的銷金窟:

    遠郊小區內鋪:

    為什么把他放在第一個說,因為悟凈來到東哥探盤,第一篇文章你覺得是在投資,但結果并不會陪你演戲!就是關于商鋪,原因是一個朋友非要買鄭南某莊園的小區底商,為此悟凈專門寫了一篇文章系統的闡述,朋友隨后放棄了。

    因為商鋪涉及的經營和使用,如果基本的營業條件都不具備,面臨著貸款后,有可能無法正常回款的情況,銀行一般是比較抗拒的。

    分割式商鋪:

    前段時間,家里親戚打來電話,詢問萬達的商鋪是否可以投資,問過詳情后,我告訴他,直接拒絕。

    其實所謂的萬達商鋪就是典型的分割式商鋪,將整層大面積商業分割成豆腐塊,承諾給予返租且租金不低,因為面積小從5平米到20多平米不等,所以單價相對很高,但總價不高。

    對于手頭資金有限,又想投資商鋪博取高額收益的投資者來說具有相當的吸引力。一旦購入,先不說承諾的返租是不是能夠如期履約,就算可以,當你再次出售的時候去銀行貸款,你的那塊所謂的商鋪可能早就變成了過道(因為商場每年會根據情況對商鋪動線進行調整)。

    你連具體的鋪位都指不出來,銀行如何給你評估貸款?

    遠郊外遷的專業市場商鋪:

    某個朋友于2014年在鄭州南部購買了某著名專業市場的70平商鋪,當時價格在7000元/㎡左右,后交給市場管理方統一出租,因為當時看好周邊的住宅項目,其購買的衛浴類商鋪生意不錯,租售比尚可。

    而進入18年以后,因為房產市場進入了平穩期,建材等相關行業的生意急轉直下,朋友覺得有些擔憂,有意想在市場還可以的時候轉讓出去,用騰挪出的資金買入住宅。

    但是當其去銀行貸款時,遇到了開篇所述的問題,可以正常受理放款卻遙遙無期,銀行一直給的回復就是等額度。

    其實,眾所周知銀行是出了名的只會錦上添花,從不給你雪中送炭。

    因為對于銀行來說,不論其業務種類多么繁雜,本質都是在吃息差。因為其吸納存款后,這些存款對于他來說就是“負債”,他要付給儲戶利息的,如果不以信貸形式將手中的錢給放出去,那么這部分利息就是他所要負擔的成本。

    所以銀行對于抵押物的價值變動是十分敏感,對于風險把控更是十分嚴格。而在樓市下行周期里,對于二手房貸款年限就進行嚴格限制,也是出于自身的風控要求。

    其實銀行作為房地產鏈條中的重要一環,處處都有其身影。不管是房企前期的拿地環節,還是商品房銷售的環節又或是進入存量市場的二手房環節,銀行都在實時的進行參與。

    所以從這個角度來說,他的意見能夠準確的反應出當前市場對于某類資產的微妙“態度”。比如文章開頭所說的合肥和沈陽兩個城市,對于二手房的細微政策調整,其實都是一種對于市場形勢的預判和提前規避風險的行為。

    而普通的購房者,更應該重視銀行系對于市場的政策調整和變化,從而指導自己的購房行為和投資行為,因為這與我們自己切身的利益息息相關!

    ID:donggetanpan

    備注:本文僅代表作者觀點,不代表東哥探盤觀點。

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    本文來源:http://www.snowsharks.net.cn/info/252947.html

    標簽組:[購房] [貸款] [銀行] [房產] [二手房] [商鋪

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